愛知県名古屋市
不動産売却のスペシャリスト
愛知県名古屋市の
再建築不可物件の売却に強い
愛知県名古屋市にも多々存在する再建築不可物件。再建築不可物件は非常に売却が難しく一般的な不動産会社には敬遠されがちです。万一建物が天災などで全壊してしまった場合、その土地に新たに建物は建築できません。活用方法も極端に限られ固定資産税、都市計画税の支払いのみ残ります。かなり「所有リスクの高い土地」と言えます。再建築不可物件は一般的な不動産と比べると６割程低くなります。ですが、名古屋不動産売却センターは過去多数の再建築不可物件を売却または買取りしてきました。再建築不可物件を売却か買取りか、駐車場にして貸すかなどご条件にあったプランニングを名古屋不動産売却センターがご提案し解決します。
愛知県名古屋市
再建築不可物件の売却理由
- 名古屋市中区橘二丁目の再建築不可物件を売却したい
- 名古屋市中区大須一丁目の再建築不可物件を売却したい
- 名古屋市中村区太閤二丁目の再建築不可物件を売却したい
- 名古屋市中村区宿跡町の古家の間口が2m未満
- 名古屋市千種区で火事が起きリフォーム不可と言われた
- 名古屋市東区筒井町の土地が道路に接していない
- 名古屋市北区御成通の家の接道が建築基準法の規定外
- 名古屋市西区上橋町の古家が倒壊して再建築できない
- 名古屋市昭和区御器所通で再建築不可か調査して欲しい
- 名古屋市熱田区尾頭町の古家が道路に接していない
- 名古屋市天白区海老山町の再建築不可を急ぎ処分したい
- 再建築不可が理由で他社に売却＆買取りを断られた
- 再建築不可の空き家の固定資産税が勿体ない
- 名古屋市名東区高針台の再建築不可の空き家を売却したい
- 名古屋市中区栄町の家が再建築不可だったので売却したい
- 名古屋市中村区岩塚町の再建築不可物件を売却したい
- 名古屋市千種区観月町の再建築不可物件を売却したい
- 名古屋市緑区漆山の再建築不可物件を売却したい
- 名古屋市守山区大森一丁目の再建築不可物件を売却したい
- 名古屋市中川区小碓町の再建築不可物件を売却したい
再建築不可の物件とは!?
法律上、その土地に建っている建物を解体した場合、新たな建築物を建築することができない物件のことを言います。
再建築不可物件のリスク
①再建築不可物件は融資の審査が通らない
再建築不可物件は一般的に購入希望者が、金融機関に融資の審査を出しても非常に通りにくく融資が受けられない可能性が高いです。そもそも再建築できないので担保としての価値が低く、金融機関は融資を避ける傾向にあります。
②再建築不可物件は不人気
再建築不可物件は人気がなく、一般的な物件と比べかなり売りづらく不人気です。購入する際は、しっかりした出口戦略を見据えて購入すべきです。再建築できなければ購入後の用途もかなり絞られますし、金融機関が融資を渋るため実際に購入希望者がいても現金にて購入しなければならない事も人気の無い理由です。
③売却価格を付けずらい
再建築不可の理由で物件価値がかなり低いくなり価格が付きにくいです。実相場感としては、周辺同条件の実勢価格に比べ4割程度の価格で売りに出され、成約事例では1割程度で取引きされているか、もしくは売れていない印象です。購入希望者の立場になると家を建てる事がすらできない宅地を欲しがる人はかなり少ないでしょう。
④倒壊したら再建築や修繕できない
火事や自然災害で建物が倒壊した場合でも新たに建物を建てたり大規模修繕すらする事ができません。普通に住めている間は良いかもしれませんが火事や災害は予測不可です。万一、火事や災害で建物が倒壊した場合、再建築できないため家主は住む場所を失ってしまいます。
建築基準法と再建築不可の
関係性
建築基準法は昭和25年5月24日に定められ、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて国民の生命、健康及び財産の保護を図り、公共の福祉の増進に資することを目的とする法律です。昭和25年以前に建てられた家や、都市計画区域等に指定される以前に建てられた家の中には接道義務を果たしていない物件が存在します。このような物件が存在するのは先程述べた建築基準法が関係しています。建築基準法内で「建物を建築する時はその土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない」という接道義務が課されており、この接道義務を満たしていない物件が再建築不可物件となります。
良くある再建築不可物件
①建築基準法に準じた道路に、家が接している道の幅が2ｍ未満
②家に接している道路が建築基準法に準じた道路ではない
③家が道路に接していない
④家は道路に接しているが建築基準法で認められた道路ではない
などが一般的に多い再建築不可物件です。その他にも旗竿地と言って、旗のような形で間口への通路が細くなっている土地は間口2m以上接していても、路地部分の長さが足りず再建築不可となる物件も注意が必要です。ただし、路地部分の長さの制限は各地方公共団体により異なります。
再建築不可→再建築可能にすることはできる？
隣地を購入し接道義務を満たせば再建築可能となります。接道が42条2項道路の場合、建物を解体しセットバックすれば再建築可能となります。
42条2項道路とセットバック
特定行政庁（建築申請を受ける地方公共団体のこと）が道路として指定した道路で「みなし道路」とも言います。1950年（昭和25年）の建築基準法が定められる前からあった幅員が4m未満の道路のこと。道路の中心線から2m後退した箇所に、道路境界線があるとみなされる。42条2項道路に接した敷地に建物を建築・再建築する際には、規定の幅員を確保しなければならず、セットバックして建築することで再建築可能となる救済処置です。
建築基準法 「道路種別」
①42条1項1号 4m以上の道路法による道路(国道・県道・市道・区道など)
②42条1項2号 都市計画法(開発行為など)・土地区画整理法等の法律により造られた道路
③42条1項3号 既存道路(建築基準法施行時の昭和25年11月23日に既に幅員4m以上あった道路)
④42条1項4号 都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路
⑤42条1項5号 民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造された道路。通称位置指定道路
⑥42条2項 道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもと特定行政庁が指定した道路
再建築不可物件のデメリット
・倒壊、消失したら再建築不可
・明確な出口戦略を立てられない
・築年数の古い物件が多く維持費用が高額
再建築不可物件は扱いの難しい物件が多く、特に道路と再建築はとても密接な関係を持ち専門的です。再建築不可物件でお悩みの方は必ず当社の様な専門業者にご相談ください。
再建築不可物件はこちらも注意
①用途地域の絶対高さ制限
第1・2種低層住居専用地域または田園住居地域内の絶対高は建築物の高さに制限があり10mまたは12mが上限となるので気を付けましょう。
②既存不適格建築物
建築時の法令では問題がなくても、その後の法改正により、建蔽率や容積率がオーバーしてしまった建物がある、この様なケースを「既存不適格建築物」と言い、万一建て替える際は現在の法令上の建蔽率や容積率に従い建築しなければならず建て替え後は今より小さな建築物となります。
③防火地域・準防火地域
建物が密集する都心部や市街地で火災が発生したとき、周囲に延焼しないように都市計画法で定められた地域を、防火地域と準防火地域と言います。防火地域・準防火地域は査定の際マイナスポイントにはなりませんが、建物を建てる際は建築基準法によって、構造や材料（不燃材）が指定され耐火性を求められますので頭に入れておくべきです。
再建築不可物件の超速買取り
仲介による売却で中々売れない場合は迅速に買取り可能です。最短２日で現金化可能です。
超速買取りは
「仲介手数料」無料
「契約不適合責任」免除
「ローン残債」ありでもOK
「法定耐用年数」超えもOK
「残置物撤去」家財の撤去不要
契約不適合責任の免責
売却した物件に万一雨漏れ、シロアリ等害虫被害、柱の歪みなど欠陥がある場合買主は売主に対し契約不適合責任（瑕疵担保責任）を追求できます。契約不適合責任とは売買の目的物に瑕疵があり、それが目に見える瑕疵、見えない瑕疵を問わず売主が買主に対して負う責任です。ですが「名古屋不動産売却センターなら売主様は瑕疵に対する責任は負わせないように売却可能です。
境界非明示
土地の売買契約書に「売主は境界の明示をすること」と条文が記載されています。これは「売主の境界明示義務」と言います。仲介業者は売却活動する際に売主様から土地の境界を確認することが原則です。万一境界部分に境界標がなく境界が明確では無い場合、確定測量を売主様負担で実施し、売主様と隣地所有者立会いのもと境界を確認する必要があります。ですが「名古屋不動産売却センターの買取は土地の境界を明示する必要無く売却可能です。
他社に断られた物件も買取りします
どれだけ売却活動をして売りに出しても売れない不動産も稀にあります。心理的瑕疵物件、事故物件、再建築不可物件など訳あり物件や近くに化学工場、ゴミ屋敷、老朽化が進み倒壊寸前の傾いた家、ニュースになるような迷惑なご近所さんがいる物件、天変地異の起きてしまった地域、墓地など近くに住みたくない施設があるケースです。一戸建ての場合には接道の幅員が4m以下、間口2m以下で旗竿地や不整形地などの物件です。このように通常の仲介売却では売れない物件も即日買取りいたします！当社や買取りのプロ達は買取り時の状態では決して売却しません。必ずリフォームや解体更地など付加価値をつけて売却します。手慣れた業者は不動産活用のプロなので一般の方や他業種ではどうにもならないような物件でも、「一点の突破口」を見つけて活用法を見出せる事が多々あります。一般的な不動産屋では売れなかった物件も是非、名古屋不動産売却センターにご相談ください。